剛剛發布的《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020）調整方案》，大幅調低了2020年前京津滬耕地保有量。北京從21.5萬公頃調至11.1萬公頃，天津從43.7萬公頃調至24.9萬公頃，上海從33.4萬公頃調至18.8萬公頃。三個直轄市平均調減幅度達23.3%，北京調減幅度近50%，調整分別為京津地區和上海釋放1000和600平方公里城市用地。既是最新數據、最新的土地規劃，從中也能看出許多政策新動向，那么與我們老百姓有關系嗎？房價會受影響嗎？新規背后展現了什么政策意圖？接下來和金土地小編一起來看個究竟吧！

       金土地小編認為，此舉或預示著特大城市供地政策轉變。2015年底召開的全國城市工作會議明確指出，“必須認識、尊重、順應城市發展規律”。事實上，在城市化率達到50%以后，都市圈將引領城鎮化，人口大規模向都市圈集聚，這是未來我國城市化的主旋律。近年來，人口向三大都市圈集聚趨勢十分明顯。目前，我國2.6億轉移人口中，50%（1億人左右）集中在三大都市圈，京滬穗深就吸收了近5000萬外來人口。截至2015年，三大都市圈集中了城市人口的55%、GDP的42.1%、進出口的60%、利用外資的90%，京滬穗深四大機場占全國機場吞吐量的35.2%。

       聯合國預測，未來10年我國還有1.7億人口流入城市，多數會流入生產效率高、以服務業為主的三大都市圈。而且，為更好地發揮對區域經濟的輻射帶動作用，培育區域發展增長極，城市群規劃開始向更大空間范圍的大都會圈規劃轉變。2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》及2015年中共中央關于“十三五”規劃編制的建議，首次提出要建設京津冀、長三角和珠三角三個世界級城市群，在中西部建設(002302,股吧)若干區域城市群及省內城市群。

       土地和空間規劃也應順應城市化新規律。2003年以來，基于區域平衡和控制城市規模的考慮，新增土地更傾向于中西部，東部地區及特大城市一直強調要“減量供地”甚至“零供地”。土地供應不足是特大城市“地王”頻現和房價上漲的重要推手。2010年以來，北京宅地供應計劃平均完成率不足50%。2015年，北京供應宅地建筑面積1483萬平方米，同比下降了11%，創8年新低；2016年上半年，北京供應宅地僅38.7萬平米建筑面積，僅能提供3000套住房，而2015年北京新房成交就達到10萬套。宅地供應屢創歷史新低，惡化了市場供求預期，成為“逢拍地、必地王”的主要推手。城市化過程中，建設用地配置并沒有適應就業創造和人流方向。

       目前，包括北京在內的特大城市，“地王”和房價相互推動，住房“豪宅化”已成常態。房價是實體經濟的基礎成本，房價和租金快速上漲導致城市集聚效應弱化，用工成本和公共服務分攤成本上升。2003年以來頻繁的“勞工荒”即是佐證；另一方面，房價帶動工資上漲，影響企業選址，高端制造業受沖擊，近期智能設備企業外遷與此相關。當然，在地均產值上，相比發達國家，特大城市用地效率需提升。但高房價下，存量盤活成本高、周期長，涉及利益繁雜。中短期內，存量盤活很難為城市騰挪出低成本的空間資源。

       因此，特大城市用地政策亟待調整。在全球大都市中，很難找到像我國北上廣深等特大城市一樣，還保留如此之多的農業用地、設立嚴格的耕地保護指標。目前，我國特大城市農業用地占市域面積的比例在25%-30%，在全球最高。上海市域面積為6300余平方公里，但到2020年的農業用地保有量竟然高達2500平方公里，也就是至少有一半土地留給農業（耕地、林地等）。糧食和耕地保護應是全國目標，非區域僵化的指標考核。建設用地產出效率高的特大城市，不應以高房價、低效率為代價保持耕地。土地從第一產業到第二、三產業的功能轉變，可以平抑房價，創造巨大的經濟和社會價值，如投資、稅收和就業。同時，土地功能轉變也有利于吸納外來農業人口，為人口轉出地區的宅基地復墾為耕地、耕地規?；娃r業產業化創造條件。

       國土資源部地籍管理局副局長馮文麗表示，在新增建設用地減少的情況下，必須大力推進土地資源的節約集約利用。近來，各地以開展閑置用地的專項督查，節約集約模范縣創建等活動為抓手，嚴格控制增量用地，積極盤活存量用地，效果明顯。

       金土地小編認為，此次調整，也是在將耕地保護和土地供給管理逐漸“脫鉤”。

       一方面，一線城市不必為合理的調控土地供給，背負著“帶頭侵占耕地”的莫名罪名；另一方面，耕地指標的放寬給土地管理很大的彈性，特別是基本農田的放寬，實實在在大增了各城市在用地布局方面的騰挪空間。

       也就是說這一次的調整，意味著“土地供給管制”的彈性變得更大。政府完全有能力站在供給側，在土地市場的資本過度炒作時，往鍋里加水冷卻。當然，站在政府的角度，既不希望水溫過高——房價地價過高，傷及民生引起輿論；也不希望水真的冷下來——房價地價過低，累及財政、信用和相關資產。保持市場穩定，是政府所希望的。對于百姓來說，這當然也不失為一樁好事?。?/p>

       金土地小編認為，這一次土地規劃的調整，雖然說是國家對于耕地和建設用地等的調整，但其實和老百姓也是息息相關的，未來一般城市房價走勢可能會變得更加平緩，這不僅僅是這一次調整，還有這次調整所透露出的國家決心。

       【參考資料】

       中國投資咨詢網《解讀：土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）調整方案》

       中國財經《土地利用思路轉變帶來效率提升》

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