經(jīng)濟(jì)持續(xù)調(diào)整，很多人一方面驚嘆中國經(jīng)濟(jì)既往的成就，另一方面也擔(dān)憂中國經(jīng)濟(jì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對于房地產(chǎn)。有人說房地產(chǎn)下跌不好，唱空房地產(chǎn)的人不是別有用心，就是腦子有問題。但最近有兩個(gè)別有用心的人談話值得關(guān)注，我相信，他們的腦子是清醒的、沒有問題的。評論人士陳志龍撰文指出，經(jīng)濟(jì)過度房地產(chǎn)化的必然結(jié)果是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的癌變，最終導(dǎo)致爐心融毀般的系統(tǒng)性沉沒。如果繼續(xù)維持續(xù)這個(gè)超級泡沫，我們可能會(huì)隨時(shí)聽到那一聲救命的尖叫。從歷史血的教訓(xùn)來理解吳敬璉老先生和王石的盛世之憂，應(yīng)能有益于我們對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀作出冷靜客觀的判斷，積極未雨綢繆，防患于未然。這不是腦子有問題，更不是別有用心。這一論述對理論界具有一定參考意義。 　　

        一個(gè)是吳敬璉先生，最近，他一再表示我現(xiàn)在擔(dān)心的不是房價(jià)降不下去，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒有起來泡沫這個(gè)東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮。另一位是王石,年初他就表示形勢非常不妙。最近，他表示不改變自己的看法。 26日，他再次對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場泡沫問題感到擔(dān)憂，他說，如果房價(jià)一味上升是非常糟糕的。如果市場不進(jìn)行調(diào)整，可能房地產(chǎn)市場的泡沫真的會(huì)破滅，如果破了，像日本這樣就會(huì)非常糟糕，甚至比日本市場還麻煩。　　

        吳敬璉先生是泰斗級的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他的盛世之憂更多地是體現(xiàn)一位學(xué)者的責(zé)任和良心，而王石則是利益攸關(guān)行業(yè)大佬，有人說他一再砸場子如是者三，他們倆不約而同地把中國當(dāng)下的房地產(chǎn)的困境與當(dāng)年的日本相比較，可見中國房地產(chǎn)當(dāng)下的囚徒困境。人們關(guān)心的是，中國能否避免成為日本式的泡沫破滅樣本？該如何避免？ 　

        1987年日本股市飆升至3.9萬點(diǎn)令人眩暈的歷史高點(diǎn)后崩潰，黑色星期一的崩盤后一蹶不振，但日本經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)為龍頭卻輕松地托起了經(jīng)濟(jì)，許多人股市中的損失在樓市中得到了補(bǔ)償，這與2008年后的中國極其相似。中國股市2008年觸及6000點(diǎn)后，五彩泡沫伴被金融危機(jī)刺破，股市扮演粉碎機(jī)和絞肉機(jī)角色。但詭異的是，無論是當(dāng)年的日本還是五年前的中國，經(jīng)濟(jì)又迅速被房地產(chǎn)托起，擺脫股市反向而行，他們都忘記了股災(zāi)。 　　

        中國房地產(chǎn)2008年波瀾壯闊的主升浪不必多說，當(dāng)年的日本人把國內(nèi)樓市炒得沸反盈天，大中城市房價(jià)如猛獸破欄。資產(chǎn)泡沫又吸引更多的熱錢涌入，如此螺旋疊加，相互強(qiáng)化，導(dǎo)致土地價(jià)格被不斷推高，資產(chǎn)泡沫被越吹越大。起初，日本政府能坐視地價(jià)以年均15%的幅度高速上漲，而同期日本的GDP年增幅只有5%，遠(yuǎn)低于資產(chǎn)價(jià)格漲幅。在1989年土地資產(chǎn)泡沫最高峰時(shí)，土地價(jià)格每年都在翻番。按照當(dāng)時(shí)的地價(jià)折算，賣掉東京的土地就能買下整個(gè)美國。皇宮或者帝國廣場一平方英里地價(jià)比整個(gè)加利福尼亞還要值錢。 　

        日元在走強(qiáng)，日本銀行則擁有全球最高的信用評級，他們向全世界發(fā)行日元債券無需付息升值的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過利息。日本經(jīng)常項(xiàng)目盈余、強(qiáng)大的外匯儲(chǔ)備和強(qiáng)勁的財(cái)政狀況，再加上銀行猛踩油門，廉價(jià)信貸和貨幣洪峰卷起放貸狂潮。當(dāng)時(shí)的日本人就像今天的中國人一樣買世界，最遙遠(yuǎn)偏僻的非洲礦井，冷不防會(huì)傳出日本人的要西要西。日本企業(yè)憑借高市值，用高杠桿收購炫耀性的外國資產(chǎn)。代表性項(xiàng)目是三菱收購美國洛克菲勒中心，毀于9.11的雙子樓也列入日本人的掃樓計(jì)劃，要不是爆發(fā)石油危機(jī)，這筆買賣就成了。 　

        買下的那些摩天樓又如何？結(jié)果是泥足巨人，泥足深陷。日元持續(xù)升值，國際游資大規(guī)模流入，資產(chǎn)價(jià)格的泡沫吹到了不堪一擊的脆弱地步。隨著1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)的全面破滅，大量金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，地價(jià)樓價(jià)大跳水，三菱地產(chǎn)購進(jìn)的洛克菲勒中心6年虧損6億美元，在恐慌性拋售中，又以半價(jià)給洛克菲勒贖回。 　

        今天，中國房地產(chǎn)市場的上漲已經(jīng)停止，類似1990年的日本和2006年的美國。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在那一年停止了膨脹，房價(jià)無法再通過成本和人口增長等經(jīng)濟(jì)因素驅(qū)動(dòng)上漲（你人口密度再大比日本還大嗎？）待售房屋存量和房屋空置存量激增，市場飽和度高企，房屋價(jià)格已經(jīng)高到無法出清的程度，房價(jià)停止上漲，意味著房屋上漲作為提款機(jī)時(shí)代的終結(jié)，本來可以通過房價(jià)上漲過上輕松的生活的人群陷入困窘。而隨著房價(jià)下跌，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)值縮水并且難以變現(xiàn)，高位入場者直接觸發(fā)了尾部風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)入市者很快喪失抵押品的贖回權(quán)。這導(dǎo)致空置和待售房屋庫存持續(xù)增長，持續(xù)壓制房價(jià)。這一負(fù)面影響的過程在經(jīng)濟(jì)衰退中被強(qiáng)化，伴隨著失業(yè)率上升、家庭收入銳減，難以持續(xù)支付房貸。經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)、房價(jià)下跌和止贖比例形成提高惡性循環(huán)，成為沉沒的螺旋。過剩房屋儲(chǔ)量的繼續(xù)累積，難以出清并持續(xù)壓制房價(jià)，直接導(dǎo)致金融災(zāi)難的升級。

        無論是當(dāng)年瘋狂買世界的日本，還是2007年以前的美國，一個(gè)喧囂的時(shí)代終結(jié)后，還債時(shí)刻的終于來臨。曾幾何時(shí)，效外和海濱的大別墅，曾讓房屋所有者從溢價(jià)中獲得數(shù)百億美元的財(cái)富增值，他們利用抵押貸款的再融資，左右手互倒，可以從房產(chǎn)的溢價(jià)中提現(xiàn)，財(cái)富的增值為他們買豪車、游艇的奢侈型消費(fèi)提供了源源不絕的資金，而消費(fèi)的上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們可支配的收入。當(dāng)潮水退去，房價(jià)呈現(xiàn)自由落體的瀑布式下跌，許多行業(yè)的滅頂之災(zāi)就像遠(yuǎn)古時(shí)代讓恐龍滅絕的極端天氣一樣，往昔的財(cái)富像夢一樣幻滅。高杠桿曾經(jīng)成就并改變了許多人，但最終也害了他們。一場超級泡沫終結(jié)后，就像一場龍卷風(fēng)襲擊了停車場，留下一片狼藉和驚恐。 　

        每一段歷史都值得銘記和借鑒。中國式房地產(chǎn)的癲狂失控和土地情結(jié)，讓人想起20年前日本房地產(chǎn)泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。日本樓市在極度瘋狂時(shí)就像賭場：人們都在聚精會(huì)神地下注，此時(shí)尚未喝醉的頭腦清醒的人已經(jīng)看到賭場的角落開始冒煙了，他們悄悄地盡可能平靜地走向賭場狹窄的出口。這時(shí)，火苗依稀可見，多數(shù)人都還渾然不覺，他們四下張望，然而這時(shí)的賭局更加刺激驚險(xiǎn)，大多數(shù)人重又被吸引到賭桌邊。火苗終于燃成了火焰，更多的人擠向出口的方向，此時(shí)最怕的就是一聲尖叫　經(jīng)濟(jì)過度房地產(chǎn)化的必然結(jié)果是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的癌變，最終導(dǎo)致爐心融毀般的系統(tǒng)性沉沒。如果繼續(xù)維持續(xù)這個(gè)超級泡沫，我們可能會(huì)隨時(shí)聽到那一聲救命的尖叫。從歷史血的教訓(xùn)來理解吳敬璉老先生和王石的盛世之憂，應(yīng)能有益于我們對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀作出冷靜客觀的判斷，積極未雨綢繆，防患于未然。這不是腦子有問題，更不是別有用心。