宏觀調控政策讓房地產行業陷入漫漫寒冬，但土地一級開發卻沒有感受到絲毫的寒意，“賣地”這個一本萬利的買賣，正催生著土地一級開發商如雨后春筍般涌現。

       宏觀調控政策讓房地產行業陷入漫漫寒冬，但土地一級開發卻沒有感受到絲毫的寒意，“賣地”這個一本萬利的買賣，正催生著土地一級開發商如雨后春筍般涌現。但同時，土地一級開發面臨著一系列的風險，究竟有哪些風險？又要如何規避風險呢？跟金土地小編一起來看看吧！

一、土地一級開發主要面臨的風險

       開發投入超出專業機構評估確定的基準地價：拆遷成本可能超過專業機構評估確定的基準地價，而超出部分的熟地不能入市交易。

       長期占用大量資金：對于只是用于儲備的土地，經土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發商，欠款風險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。

       政府違約行為的風險：在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然開發企業可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。

       政策風險：與土地二級市場的‚招、拍、掛?及房地產開發而言，土地一級開發的政策不全面，全國性的政策規定比較原則，操作性不強。在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。

二、金土地小編建議采取以下應對策略

       （1）優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本

       一級開發企業在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環節，同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。

       （2）加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值

       土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。

       （3）把握行業波動周期，控制開發節奏

       在把握行業波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據市場需求來控制開發節奏，從而提升區域土地價值。

三、總結

       金土地小編認為，盡管土地一級開發面臨著許多風險，但其市場的黃金期已經到來，它不僅會成為企業的重要利潤來源，也會成為企業拓展房地產市場的基礎和前提。以上就是金土地小編對于土地一級開發市場的一些思考，不當之處請各位批評指正！

       【參考文獻】百度文庫《土地一級開發整理市場粗淺的理解》

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2016年7月