改革開放以來，土地使用制度發生了質的變化。尤其是在城鎮化快速發展的當今，有效的土地供應是城鎮化進程的基礎，在“建立良好的土地市場環境、實現土地資源的優化配置”的大目標下，土地政策和城市規劃的協調配合，良性互動，才能實現雙贏。

現行土地政策和城市建設進程之間的不協調

土地市場化程度過低是導致房地產市場管理混亂的重要原因。由于種種原因，目前土地資源市場化配置程度仍然較低，種種約束使土地政策對市場的調控功能難以充分發揮，更難以維持房地產市場總體的健康平穩發展。

土地儲備目標的確定具有盲目性。主要是儲備土地與城市發展戰略以及用地發展方向不相適應。在市場經濟大環境的影響下，規劃部門受到房地產開發商和用地單位等方面的壓力越來越大，城市規劃所確定的開發地區和土地儲備難以一致，開發商大多只考慮自身的便利，大量占用農地良田，造成土地儲備與用地主導方向不一致。

城市規劃的局限性。城市規劃的作用是安排城市未來的發展方向，但由于缺乏對土地市場、物業市場的了解，在市場需求的可行性、土地價值的考量和城市建設成本收益方面都存在著一定的局限性。

建立土地政策與城市規劃的良性互動機制

引導房地產市場理性發展。1.加強土地市場調研，嚴格上市計劃管理。由于房地產市場開發具有周期性，而土地政策參與房地產調控存在一定程度的時滯性，當期的土地政策對當期的房地產市場難以起到立竿見影的效果。因此，既要分析目前的市場情況，更要預測到未來房地產市場走向，在進行充分市場調研的基礎上，合理制定土地出讓計劃，明確地塊的空間布局、商品住房和保障性住房的分布比例等，并根據土地市場的變化適當調整計劃。

2.堅持保壓結合，保障政策性住房用地供應。保障性住房包括經濟適用房和廉租房。對于該類住房用地要提前做好供地前期準備工作，保證合法合規的經濟適用房項目都能夠獲得及時的用地保障。對于商品房有保有壓，特別是對于高檔住房用地，進行嚴格限制，對別墅用地嚴加審核，對大戶型、低密度、高價格住宅用地進行限量審批。

科學確定土地儲備，促進城市合理布局。隨著城市化進程不斷加快，原來位于中心城區的老居民樓和工廠要轉化為商業區和新建住宅。原本擁擠的馬路要拓寬，甚至形成立體交通，郊區的農用地要被征收。這一切都要通過土地儲備來實現，并通過科學統一的規劃促使城市布局日趨合理。

1.通過土地儲備計劃實現各方面計劃的有機統一。土地儲備計劃不是針對土地做出的單一計劃，而是一個總體規劃，其下包括了征地計劃、拆遷計劃、配套計劃、供應計劃和資金計劃。是根據儲備土地的性質，結合國家對土地利用的剛性需求而做出的一個綜合性的計劃。儲備計劃是一個城市可供用地的實現基礎，結合了國家對用地規劃的剛性需求和儲備土地的性質。拆遷和配套計劃，是促使儲備土地由“生地”轉為“熟地”、“毛地”轉為“凈地”的實施計劃，是土地儲備“養地”思想的體現。從而引導了土地資產變現為土地資本、再由土地資本運作為土地資產的全過程。

2.土地儲備促進城市的更新與拓展。城市化進程集中體現在兩個方面：一方面是公益性基礎設施的建設，另一方面是經營性用地前期整理開發并出讓的土地儲備計劃。前者是資金的投入，后者是資金的回籠。兩者相輔相成，是城市更新與拓展的關鍵。在城市的發展過程中，由于土地儲備的先行介入、通過市場化的手段，為開發商提供可直接開發的土地，同時為城市建設提供資金，使政府進行更優選、更完善的城市建設。

（作者供職于中國地質博物館）