3月26日，國務(wù)院法制辦公室網(wǎng)站發(fā)布了一條“國土資源部關(guān)于《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》公開征求意見的通知”，面向社會公開征求意見，意見反饋截止時間為2015年4月25日。

        3月26日，國務(wù)院法制辦公室網(wǎng)站發(fā)布了一條“國土資源部關(guān)于《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》公開征求意見的通知”，面向社會公開征求意見，意見反饋截止時間為2015年4月25日。

        《細則》（征求意見稿）內(nèi)容共8章137條。以《物權(quán)法》等相關(guān)法律為基礎(chǔ)，以問題和實際需求為導(dǎo)向，細化落實《條例》，貫徹國務(wù)院確定的登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”精神。遵循四條原則：一是統(tǒng)一登記。以土地、海域為基礎(chǔ)，將土地、海域及建筑物、構(gòu)筑物作為不動產(chǎn)整體進行登記。二是便民利民。完善登記程序性規(guī)定，維護群眾知情權(quán)，保證交易安全。三是可操作性。明確不同登記類型，細化各類不動產(chǎn)登記的適用情形、辦理材料等，確保登記實務(wù)工作可操作。四是平穩(wěn)過渡。繼承和發(fā)展現(xiàn)行各類不動產(chǎn)登記的成熟做法，確保新舊制度的有效銜接。

        意見反饋可通過三種方式進行，一是登錄中國政府法制信息網(wǎng)（網(wǎng)址：www.chinalaw.gov.cn）進入首頁左側(cè)的“部門規(guī)章草案意見征集系統(tǒng)”提出意見；二是通過信函方式將意見郵寄至：北京市西城區(qū)阜內(nèi)大街64號國土資源部政策法規(guī)司（郵編100812），并在信封上注明“不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則征求意見”字樣；三是通過電子郵件方式將意見發(fā)送至：zqyj@gtzyzcfl.com.cn。

        《細則》明確，未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。為維護不動產(chǎn)權(quán)利人物權(quán)，《意見稿》特別對跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的申請做出規(guī)定，規(guī)定當事人可在不動產(chǎn)所跨任一行政區(qū)域提出申請。《細則》還明確了不動產(chǎn)登記機構(gòu)特殊管轄問題。規(guī)定國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，以及國務(wù)院批準項目用海、用島的登記發(fā)證由國土資源部統(tǒng)一受理，會同有關(guān)部門辦理。中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記參照《在京中央國家機關(guān)用地土地登記辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。關(guān)于不動產(chǎn)登記的程序，在明確一般程序同時，《細則》對可能遇到的特殊問題，如未成年人父母以外的人擔(dān)任監(jiān)護人的，或者申請人患有精神疾病的不動產(chǎn)登記如何申請、委托申請的具體程序等進行了逐一細化。

賣房、轉(zhuǎn)讓都要先登記

        文件中所指的不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。簡單舉例，不動產(chǎn)登記全面實施后，如果居民手中持有房產(chǎn)證，想售房必須先進行不動產(chǎn)登記，換成不動產(chǎn)權(quán)證，否則將無法進行不動產(chǎn)變更登記。《意見稿》規(guī)定，未進行首次登記的，不得進行變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記、查封登記等所有登記類型。

        不動產(chǎn)權(quán)登記3月1日實施以后，雖然說明不動產(chǎn)按照“依申請”原則登記，也就是說登記是遵循自愿原則。但《意見稿》的規(guī)定則說明，如果居民手中房產(chǎn)、土地等未進行不動產(chǎn)權(quán)登記，想進行買賣、繼承、轉(zhuǎn)移登記，是無法進行的。

        值得注意的是，意見稿中規(guī)定，同一不動產(chǎn)權(quán)利有兩個以上主體申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)受理時間的先后順序辦理登記。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

集體土地登記前需公告

        對于村民普遍關(guān)心的集體土地和宅基地要如何登記的問題，意見稿中也給出了答案。意見稿中提出，除涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記事項外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對集體土地所有權(quán)首次登記、宅基地使用權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)，農(nóng)村房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，海域使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記應(yīng)當在登記事項記載于登記簿前進行公告。

        公告應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站、當?shù)毓_發(fā)行的報刊或者不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。

        在申請集體土地所有權(quán)登記時，土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會申請；土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟組織或者村民小組申請；土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織申請。

        宅基地使用及房屋所有權(quán)登記只有兩種情況在登記范圍之內(nèi)，依法利用宅基地建造住房及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記；依法取得宅基地使用權(quán)，尚未建造房屋的，可以單獨申請宅基地使用權(quán)登記。值得注意的是，除特殊原因外，申請人還應(yīng)當提交受讓人屬于本集體經(jīng)濟組織成員的證明。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)須發(fā)包方同意

        土地承包經(jīng)營權(quán)登記的適用范圍是這么規(guī)定的：承包農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地或者國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記；地上有森林、林木的，應(yīng)當在申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記時一并申請登記。

        出現(xiàn)這種情況，土地承包經(jīng)營權(quán)要進行變更登記：發(fā)包方、承包方的姓名或者名稱等事項發(fā)生變化的；以家庭承包方式承包的家庭成員發(fā)生變化的；承包土地的坐落、名稱、面積發(fā)生變化的；承包期限依法變更的；承包期限屆滿，土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包的；退耕還林、退耕還湖、退耕還草導(dǎo)致土地用途改變的；森林、林木的種類等發(fā)生變化的。
        出現(xiàn)這種情況，土地承包經(jīng)營權(quán)需要轉(zhuǎn)移登記：互換；轉(zhuǎn)讓；因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系變化等原因?qū)е峦恋爻邪?jīng)營權(quán)分割或者合并的。值得欣慰的是，在目前緊密鑼鼓進行的土地流轉(zhuǎn)中，原土地承包經(jīng)營權(quán)所有人還是有話語權(quán)的，意見稿中規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，需要提供發(fā)包方同意的證明。

        出現(xiàn)這種情況，土地承包經(jīng)營權(quán)將被注銷登記：承包經(jīng)營的土地滅失的；承包經(jīng)營的土地被依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的；承包經(jīng)營權(quán)人喪失承包經(jīng)營資格或放棄承包經(jīng)營權(quán)的。

        也就是說，對于村民關(guān)注的土地使用權(quán)登記是以承包經(jīng)營權(quán)的方式來登記的。對于之前的關(guān)注的“是否可以自由買賣、繼承”等問題，基本可以看出，是不可以的，村民享受的只是承包經(jīng)營權(quán)，承包到期想繼續(xù)得再“續(xù)約”，而這項權(quán)利到底有多大，并沒有詳細說明，而且只說明變更、轉(zhuǎn)移、注銷等行為，并未說如果一直承包下去是否有個期限，理論上在不出現(xiàn)注銷情況下是可以一直延續(xù)的。

預(yù)售商品房可預(yù)告登記

        “一房多賣”的情況在很多城市都出現(xiàn)過，讓很多無辜市民蒙受損失。此次意見稿中的預(yù)告登記就避免了這點。在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。意見稿中明確，預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。

        值得注意的是，申請預(yù)告登記的商品房已辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，應(yīng)當一并申請在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，并提交不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移證明材料、不動產(chǎn)登記證明和抵押權(quán)人同意的書面證明。登記機構(gòu)應(yīng)當先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。除了預(yù)防一房多賣的情況，還能進一步保障購房者的不動產(chǎn)權(quán)益。因為在預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動產(chǎn)權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。

登記信息不是誰想查就能查

        對于不動產(chǎn)登記后大家關(guān)注的是否可以“以房查人”問題，意見稿進一步細化了查詢主題。雖然國家實行不動產(chǎn)登記資料依法公開查詢制度，但并不是誰想查就能查的。

        下列情況可以申請查詢不動產(chǎn)登記：權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料；因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況；有關(guān)國家機關(guān)可以查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

        值得注意的是，意見稿中設(shè)置了登記錯誤賠償責(zé)任，大的原則就是誰犯錯誰承擔(dān)，比如登記錯誤由登記人承擔(dān)，提供虛假材料的由申請人承擔(dān)等。(本報記者王寶泓）

依照本細則登記的不動產(chǎn)包括

        耕地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設(shè)用地以及因自然淤積和人工填海、填湖形成的土地等；

        定著于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及特定空間；

        海域及海上建筑物、構(gòu)筑物；定著于土地的森林和林木；法律、行政法規(guī)規(guī)定可以登記的其他不動產(chǎn)。

這些情況不予登記

        存在權(quán)屬爭議的，但申請異議登記的除外；不能提供合法、有效的權(quán)屬來源證明材料或者申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬來源證明材料不一致的；申請登記的事項與不動產(chǎn)登記簿記載沖突的；未提交依法繳納不動產(chǎn)價款、稅費等憑證或者減免證明的；申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定的使用期限的；申請?zhí)幏值牟粍赢a(chǎn)被依法查封期間，權(quán)利人因處分不動產(chǎn)申請登記的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不予登記的情形。

不動產(chǎn)登記

實施細則關(guān)于登記簿證

        《細則》明確了不動產(chǎn)單元的概念。提煉出“權(quán)屬界線”、“獨立利用價值”、“封閉空間”三個關(guān)鍵特征，規(guī)定房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域共同組成的封閉范圍為不動產(chǎn)單元(第七條)。關(guān)于登記程序

        《細則》吸收土地登記、房屋登記等登記辦法的成熟規(guī)定，對不動產(chǎn)登記程序的全流程進行了概括性的規(guī)定。一是明確了登記的一般程序，即申請、受理、審核、登簿。二是對登記程序中可能遇到的特殊問題，如共用不動產(chǎn)登記如何申請、委托申請的具體程序等，逐一細化。三是對監(jiān)護人代為申請登記或者委托他人申請登記需提交的有關(guān)材料作出特殊規(guī)定。四是規(guī)定了不予登記、實地審查以及公告的具體適用情形。(第三章)關(guān)于登記類型

        《細則》細化了《條例》中規(guī)定的首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記、查封登記等登記類型，便于登記機構(gòu)在實際工作中具體把握和操作，規(guī)范和統(tǒng)一登記行為。(第四章)關(guān)于登記辦理

        《細則》為規(guī)范登記行為，減少自由裁量空間，增強可操作性，重點對各項不動產(chǎn)權(quán)利登記的適用及提交材料等進行了細化。同時，為體現(xiàn)統(tǒng)一性原則，將土地、海域登記與構(gòu)筑物、建筑物登記合并規(guī)定。(第一百三十五條)。