來源：牛羊e網(wǎng)

        前言：從２００４年起，一號文件連續(xù)１１年“鎖定”三農(nóng)主題，有力地促進了農(nóng)村改革和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，給我國農(nóng)村帶來巨大的變化。農(nóng)村土地是不是下一個財富浪潮，國家政策已導(dǎo)向經(jīng)有了答案。 2014年一號文件對耕地、農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地的政策進一步推進，農(nóng)村建設(shè)用地有望率先入市，耕地流轉(zhuǎn)穩(wěn)步放開，宅基地審慎穩(wěn)妥推進，農(nóng)村土地的財富釋放會通過哪種模式，這就要關(guān)注農(nóng)村土地的三大焦點。

1、“三權(quán)分立，放活土地經(jīng)營權(quán)”

        2014年1號文件仍然堅持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，但是，隨著社會發(fā)展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資。這就要求要抓實農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。農(nóng)村承包地的改革核心即所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離，穩(wěn)定承包權(quán)（即土地的產(chǎn)權(quán)屬于農(nóng)民集體所有），放活經(jīng)營權(quán)，賦予土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營和資本的快速進入打下了制度基礎(chǔ)。

2、“農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價入市”

        2014年1號文件中提出：引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見，并推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。
        目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地違法用地屢禁不止，這就表明農(nóng)村建設(shè)用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導(dǎo)去建立起一個農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場非常重要，只有實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有建設(shè)用地“同地同價同權(quán)”要素市場平等化，才能真正的流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態(tài)勢，地價才有望不受操控。所以，想在農(nóng)村土地入市上淘得真金的企業(yè)家們，還是壓看清楚政府引導(dǎo)的競爭機制及利益關(guān)系。

3、“農(nóng)村宅基地財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”盤活農(nóng)村宅基地財富

        2014年1號文件提出：完善農(nóng)村宅基地管理制度。改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作，切實保證耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高。加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。
        目前有大量農(nóng)村宅基地閑置，甚至有些地區(qū)出現(xiàn)“空心村”，農(nóng)村宅基地閑置的主要表現(xiàn)，一是“建新不拆舊”，二是舉家進城務(wù)工的農(nóng)民在農(nóng)村的房屋長期閑置。在農(nóng)村不少地方，農(nóng)戶建房申請新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原來的舊房不拆、舊宅基地不交。通過農(nóng)村土地綜合整治，可新增耕地10%－15%。如何把宅基地轉(zhuǎn)化為財富，地方政府是不是這些宅基地的經(jīng)紀人，這還要看在政策導(dǎo)向下的法律變革，畢竟農(nóng)民住房的抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓則會明顯涉及相關(guān)的土地問題，其中涉及經(jīng)濟問題和相關(guān)問題要慎重處理好。結(jié)合中國農(nóng)村住房一戶一宅的基本國情，由于宅基地上的房屋是農(nóng)民唯一住房，房屋轉(zhuǎn)讓后，農(nóng)民是否有切實的住房保障，這方面主要涉及社會問題，因此要慎重。抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓過程中，還會遇到房地一體化問題。房屋轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)給誰了，誰來接受，在法律上有明確的規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才能使用宅基地，所以我們還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。