近幾年隨著旅游業的發展，與旅游相關的度假、養生、養老等產業也得到快速發展，特別是與旅游業相結合的房地產業推出的休閑旅游度假地產被看成是業內旅游地產成功轉型升級的標志。

        “全年接待旅游總人數預計將達37.2億人次，同比增長10%。全年旅游接待總收入3.3萬億元，同比增長14.6%。”這是來自中國旅游研究院對2014年前三季度旅游經濟形勢分析暨全年趨勢預測的數據?？梢婋S著國民收入的提高和法定假日制度的完善，旅游已經成為人們生活中不可缺少的一種休閑方式。

        近幾年隨著旅游業的發展，與旅游相關的度假、養生、養老等產業也得到快速發展，特別是與旅游業相結合的房地產業推出的休閑旅游度假地產被看成是業內贏商網旅游地產成功轉型升級的標志，在當下更是掀起了一陣陣投資熱潮，也衍生出了分時度假、分權度假等多種旅游度假地產模式。可以說一次次變革和突破，無一不在挖掘旅游地產這一黃金價值洼地的價值和財富。

        低門檻高收益分權度假模式則成為當下旅游度假地產投資中的熱寵。

A

房地產傍上旅游業

投資前景巨大

        按照我國當前國家法定假日安排來算，元旦1天，春節3天，清明節1天，五一勞動節1天，端午節1天，國慶節3天，中秋節1天，共計11天；法定休息日每年52個周末總共104天，這些全部加起來共計115天。如此多的時間，結合中國旅游研究院發布的37.2億人次旅游總人數（2014年），旅游度假市場潛力如此巨大。

        隨著度假需求的不斷升級，我國居民對旅游地產的置業傾向也在逐年增加。據相關部門調研顯示，早在2013年，就有過半的受訪者表示有旅游地產的購買傾向，相比2012年增加了將近10個百分點。同時，2011年全國銷售額排名前20強的房地產公司中已有一半的開發商進入旅游地產，在上述領域規劃投資總額保有量達到10991億元（2012年數據）。

        “全國旅游地產總體用地規模目前已經超過了十億平米，未來的旅游地產也將向中部、西部、西南地區等地方擴展。”某信息集團旅游地產事業部總經理胡曉鶯女士在“2014年度中國旅游地產發展年報”上披露，旅游地產的購買者基本上屬于社會的中堅力量或者說是中產階層以上的群體。

        “2013年9月到11月在全國重點的城市做的關于大范圍的旅游抽象調研中，我們發現出行目的直接推動旅游地產的商務旅游和度假旅游超過了傳統的觀光旅游，成為了旅行最主要的目的，這也告訴我們，旅行是轉變當中，商務旅游和休閑度假旅游特別值得我們關注。”

        可以預見，在未來，旅游地產的多個衍生產品也將具有巨大的市場價值。

B

突破單一模式

旅游度假地產漸露鋒芒

        供求關系比一直都是一個行業的發展風向標。旅游地產的發展近年來為何如此火熱？有關專家就指出，住宅的黃金時代已經結束，越來越多的房企都在尋求轉型，轉向商業地產、旅游地產，以尋求新的增長。

        但是，作為“有閑有錢”的產物，旅游地產是否能讓房企真正收獲豐碩的果實？讓無數實力業主和投資客嘗到甜頭？讓整個行業健康持續發展？帶著這些問題一路探索，旅游地產近年來也衍生出不少發展模式。

        雖然我國的旅游地產起步較晚，于20世紀八九十年代才開始。但是，發展到今天，已經越出最初的“旅游+地產”這一單一模式。目前在朝著以產權式酒店等旅游住宿設施為主體的房地產開發、第二居所為主、經營服務、酒店式公寓等形式的旅游地產開發模式發展，發展成效不一。

        隨著旅游地產不斷的發展，近年來分權度假、分時度假等多種模式的興起，已成為旅游度假地產業的一種實踐和探索。“實質上看，作為介于房地產產品和酒店產品之間的一種中間產品，分時度假酒店公寓就是加入了分時度假交換體系的‘時權酒店’。在分時度假產品中會涉及開發商、投資者、度假房產管理公司、律師、金融機構、咨詢顧問等多方主體，情況較為復雜。”針對分時度假，中國旅游研究院昆明分院院長姜若愚在博客中這樣闡述。

        在我國現階段，分時度假曾一度很火，但因鏈條上的各方主體發展不平衡，盡管全國可發展分時度假的產品有上千處，但專業的銷售商不到20家，真正在運作點數制進行交換的系統更是屈指可數。”針對分時度假存在的一些問題，有專家也指出其存在的問題。

        現在，作為超越分時度假而出現的一種全新模式，分權度假在旅游地產界大行其道，更引起業界廣泛關注。

C

借力稀缺資源 度假物業集群效應凸顯

        “分權度假物業的購買是你購買休閑性物業最經濟實惠的選擇，特別是在近期！”一則投資廣告，將人們的視線轉入到云南旅游度假地產市場。

        “越來越多的旅游度假物業，伴隨著不斷涌入的游客和相應的吃喝娛樂購等多方位需求，正在迅猛發展，尤其在旅游大省云南更是可觀。旅游度假物業的蓬勃發展，不但得益于其豐富的旅游、人文資源，還源于近年來不斷豐富完善的旅游產業配套。”云南一大型旅游地產項目負責人此前接受記者采訪時稱。

        確實，單就度假、休閑物業項目來說，云南大理、麗江、西雙版納、玉溪、騰沖等地就有諸多項目，圍繞洱海、麗江古城、撫仙湖、古鎮等無可復制的資源，打造了萬達西雙版納國際度假區、濱江果園避寒山莊、龍湖·仙湖錦繡、雅居樂·云南原鄉等多個超大體量旅游度假項目，扛起旅游休閑度假度假物業的大旗。

        人們不禁要問，為什么這么火？除了豐富獨特的自然、人文資源，是不是還有可觀的投資收益等方面的誘惑？氣候、植被、山、湖、海等多種資源的特殊性，造就云南熱帶、亞熱帶不同的旅游風情。不同季節，享受溫泉，還是泛舟洱海，或是徜徉雨林，都有不一樣的享受。享有獨特資源的區域，旅游度假地產更具有發展潛力。

        “從目前全國已開發的旅游地產項目來看，涵蓋了海景房、山地、湖景、溫泉、濕地等資源，根據地理地貌及自然資源來差異化打造，產品表現形式就比較多，主要涵蓋產權式酒店、別墅，高尚復合型社區，時權酒店，養老公寓，獨立產權客棧，升級版農家樂，滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村，主題式小鎮，體驗式住宿設施，旅游新區，主題式商業中心，旅游商業中心等。”中國旅游研究院昆明分院院長姜若愚透露。

        其中，“溫泉資源在我國相對比較稀缺，我們知道很多地方打溫泉的主題都是假溫泉加熱，真正溫泉的資源是非常受消費者關注的，尤其是未來幾年當中我們推行的養生、養老地產中，溫泉成為非常資源的核心配套。目前我國的溫泉有491個，資源分布的，品質較高的是集中在海南、西南板塊溫泉資源相對來講比較集中的地方。”在“2014年度中國旅游地產發展年報”會議上，某信息集團旅游地產事業部總經理胡曉鶯女士如是說。

        的確，作為溫泉資源比較豐富的西南板塊，安寧、騰沖、大理等地是云南比較突出的寶地。其中，安寧憑借“天下第一湯”的美譽，自古就是溫泉旅游度假的代表。據記者不完全統計，安寧板塊，以溫泉為主題的項目，就涉及溫泉半島等近十個項目。從昆明去安寧，20分鐘就可以住別墅，享受溫泉度假愜意生活，已經成為人們對安寧板塊旅游度假物業的一致共識。

        但是，在如此可觀的資源面前，除去傳統的一日游等模式，如何避開旅游度假物業需要上百萬投入的資金壓力和沒有空閑管理房子的現實，同時又享有物業權益？分權度假的運行，則大大解決了這一問題。

D

異軍突起 分權度假模式遍布全國市場

        “全國度假物業使用率平均大約是19天——約每年三個星期。那你為什么還要支付全部的價格為了你那部分的使用時間呢？四分之一的所有權可以讓你全年有12個星期使用你的地產，這個時間已經多過大部分人的休假時間了，而且你要知道當你每次使用時，一切都將是清潔干凈且井然有序的。”在某大型旅游地產推介會上，工作人員這樣給前來咨詢的投資客分析。

        如此誘惑的投資和收益，誰不心動？細細一打聽，原來這是當前最火的分權度假模式產品。“所謂的‘分權’，就是以一套精裝度假酒店的1/10產權為產品載體，客戶以不到10萬元的錢購買這份產權，將自動獲得20年每年10天的度假酒店居住權利。”該工作人員接著說。

        據了解，這種主打“分權”的度假模式，其靈感起源于國外的會員制度假，但與單純的分時度假不同，它給所有的會員有一份實實在在的產權保障，這份產權可以轉讓、交易、繼承，甚至享受土地及酒店升值的權益，更是符合中國人‘重實物’的傳統習慣的。

        據不完全統計，當前，在全國多個熱門旅游城市的旅游地產項目中，幾乎都有分權度假的足跡，海南、青島、昆明、西雙版納、騰沖等熱門旅游地更是不用說。由此可見，分權度假正在旅游地產行業刮起一陣置業、投資風暴。

E

低門檻高收益 度假投資兩不誤

        如今，分權度假在旅游地產的領域的急速擴圍，讓購房者以十萬以內的價格擁有項目1/10的房屋產權，每年還可以在規定日期內免費入住酒店等優勢，一改以往購房者在外地購買的旅游地產閑置問題和保養等問題，還大大降低準入門檻等有利因素，迅速成為旅游度假物業避不開的投資模式。

        以安寧板塊的溫泉半島為例，其主打的分權度假模式備受關注。安寧同盛溫泉網球經營有限公司策劃經理楊超向記者介紹：“我們推出的分權產品目前主要是花園洋房。每套花園洋房將劃分為10份產權，每份產權的最低投資價格為79800元，0月供、0貸款、每年還有8%的投資收益。購買以后我們將和客戶簽定20年《返租協議》，前十年每年返還8%的投資收益給客戶，十年以后我們再根據當時的市場情況和客戶重新簽定不低于8%的回報協議。同時，每年還可以享受在溫泉半島入住10天的度假權益。5年以后，我們還可以向客戶回購每份產權。”

        相比當前的旅游度假物業常規銷售情況來看，如此低門檻和收益回報對購房者吸引力不小。“理財產品越來越多，靠譜的沒幾個。錢不好掙，生活壓力越來越大，度假游玩都快成奢侈品了。也就投8萬塊左右，每年不單有8%的收益回報，還有10免費度假，一舉兩得還劃算。”一位正在辦理手續的準業主表示。

F

資產共享 分權度假物業使用更靈活

        “分權度假物業擁有完全的過戶屬性，你可以轉賣、抵押、甚至放棄你所有的權益，就像任何其他的物業單位一樣。業主有機會輪流獲得他們的物業使用權，通常為每年分不同期限的時段，由業主自己具體安排。但很多分權度假物業也可以出租，這意味著可以用租金來抵消持有的一部分成本。”昆明房地產界某資深人士分析。

        “從長遠看，這是一個雙贏模式的建立。”該業內人士稱。對購房者來說，像溫泉半島的分權度假模式，每份7.98萬元起的付出，10個人可同時獲得開發商承諾的一套房每年各8%的收益，在這20年內購房者也可以隨時轉讓自己的這份產權，同時每年10天的酒店入住權。若按300元一天的住宿標準計算，20年即為6萬元的酒店住宿費用，而這個酒店入住權具有可以進行轉讓他人，獲得收入的空間。

        對開發商來說，從單價上來說，這個物業的單價無形中被提升了，單方的價格約在1萬元/平米左右，除此，開發商還擁有除購房者入住本物業天數之外的管理運作權，這也是開發商另一部分重要的、核心的盈利部分。多重效益，項目運營良好，購買者的權益也將得到保障。

        尤其，針對有閑、有錢的中老年群體和資本豐厚的中高端群體，低門檻準入，權益的合理共享，度假物業資源和價值一點都不浪費。

律師說法

“按份共有”有法可依

投資權益有保障

        雖然分權度假的模式比較人性化，收益也比較可觀，但也有不少投資者表達了對這種新興旅游度假模式的懷疑與擔憂，“一個房屋10個產權人，在轉讓、抵押方面是否會出現糾紛？”“我們的權益和服務需要延續20年，如果開發商本身出現了問題，這些權益如何保障？”

        對此，一位不愿透露姓名的資深律師指出，按《物權法》規定，“分權度假”這種模式屬于“按份共有”的投資行為，是有明確的法律條款保護的，只要參與項目的“五證”齊全，交房條件已經具備，基本上是可以保障購買者的合法權益。

        同時，該人士也指出，分權度假這樣的模式它有產權保障，符合中國人的消費心理。只要通過了相關的公證程序，業主在產權轉讓和繼承方面都比較方便。另外投資人還可以為產權購買保險。

        多重保障下，分權度假讓普通百姓都有了實現旅游夢想的機會，入門條件低，“屌絲”也可以享受“土豪”的品質生活。這種模式更容易鎖定終端消費者，將來更容易打造共同服務平臺。

        隨著人們生活水平不斷提高，度假時代的到來已成大勢。分權度假因為同商品房購買模式相同，加之其稀有性，未來升值潛力不小。

        如果以后，分權度假的進入、退出機制更加完善，有了一套完整的保障體系，這也將為旅游度假市場營銷探索出一條新路子。