農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象在我國(guó)農(nóng)村廣泛存在，但是根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，這是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為。金土地的法律顧問告訴小編，在法院審判實(shí)踐中，私自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。

       農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象在我國(guó)農(nóng)村廣泛存在，但是根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，這是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為。金土地的法律顧問告訴小編，在法院審判實(shí)踐中，私自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。

       《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

       由上可知，任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，小編認(rèn)為這一做法并不妥當(dāng)，因?yàn)樗阶猿鲎饧w土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無效行為，簽訂的土地租賃合同也會(huì)成為無效合同。

       確實(shí)有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：

       （1）和土地管理部門簽訂租賃合同，應(yīng)該就租賃地塊的狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、以及支付等事項(xiàng)做出明確約定；

       （2）簽署租賃合同后，要按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)；

       （3）租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。

       除此之外，企業(yè)可以通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式比較麻煩，企業(yè)會(huì)面臨行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列問題。其次，企業(yè)還可以租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋來取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。這種方式相比前者，取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的方式較為簡(jiǎn)單，也容易操作，但需要注意前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

       金土地小編認(rèn)為，對(duì)于簽訂集體土地合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地，還是需要謹(jǐn)慎對(duì)待并且盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。

       【參考資料】易建房《集體土地出租存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？》

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2016年10月