10月11日，國務院總理李克強出席中國－葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議開幕式，在發表主旨演講時表示，“從房地產市場來看，中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。

10月11日，國務院總理李克強出席中國－葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議開幕式，在發表主旨演講時表示，“從房地產市場來看，中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。

”這是繼今年3月總理在博鰲年會發表主旨演講時提及樓市后，再次談及樓市發展。綜合總理兩次樓市談話內容，其中的七個關鍵詞，或許能透視中國房地產未來的態勢。

▌一、2016總理兩談樓市

1、住房需求將呈增長態勢

從房地產市場來看，中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。針對當前中國房地產市場的一些分化態勢，我們將強化，而且也正在強化地方政府的主體責任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，而且要采取有效的措施，符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展。（來源：10月11日，國務院總理李克強在中國－葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議上的主旨演講）

2、避免房地產市場出現大的波動

今年將繼續加大棚戶區和城市危舊住房改造力度，把房地產去庫存和棚戶區改造貨幣化安置結合起來，更好滿足居民住房剛性需求。與此同時，我們會按照因地制宜、分城施策原則，促進房地產市場平穩健康發展。尤其要高度重視住房困難群眾，也避免房地產市場出現大的波動。（來源：3月24日，國務院總理李克強出席博鰲年會，在開幕式的主旨演講）

▌二、聚焦七大關鍵詞，透視房地產態勢

1、新型城鎮化

“中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程……”

任澤平：中國房地產尚有基本面支撐

方正證券首席經濟學家

中長周期視角下，中國房地產尚有基本面支撐：城鎮化率56.1%，還有一定空間；城鎮化進入第二階段，人口從農村和三四線向一二線大都市圈遷移，未來房市將呈“總量放緩、區域分化”的新特征；如果轉型成功，未來中國經濟有望實現中速增長。未來房市區域分化將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化，未來一二線房市三種前景：貨幣（貨幣供應增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環境）中性，房價橫盤；貨幣超發，房價大漲；貨幣收緊，房價調整。

2、分化

“針對當前中國房地產市場的一些分化態勢……”

盛來運：房地產進入調整、優化階段

國家統計局新聞發言人

這幾個月的房地產市場確實有一些變化，比較明顯的特點是房地產銷售繼續保持較高的增長速度，但增速在回落。房價這兩個月漲幅有所放緩，分化比較明顯，這兩個特點是目前房地產市場顯現出的新情況。房地產高增長和普增普漲的階段已經結束，房地產現在進入到了分化、調整、優化的階段。

樊綱：最大的房地產現象就是兩極分化

著名經濟學家、國民經濟研究所所長

回想過去的一年，最大的一個房地產現象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個話題過去講了多年，是城鎮化戰略的偏差問題。特別是我們多年的城鎮化的基本思路是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展，結果是大家還是往大城市走，大城市的規劃一再突破，土地也受限制，公共產品也受限制，基礎設施建設做的規劃小而又小，結果就是大家都很擁擠，房價飆升。

另一端，在一些小城鎮，好的想法是我們到小城鎮發展產業，去創造就業，結果小城鎮沒這個功能，企業到哪兒去發展？它要根據各種條件。人往哪兒走？人是有理性選擇的，是趨利避害的，要找就業，要找收入，找比較好的收入的就業，小城市提供不了，結果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。

現在的樓市冰火兩重天，這是一個突出的問題，這也進一步說明房地產調控政策是有區域性的，不能一刀切，不能做一個宏觀的政策、一般性的政策，而是要落實到每個區域、每個地區，針對特殊問題要進行特殊的分析。但是在基本點上，我們的城市化發展戰略，發展大城市在現階段作為一個政策戰略的核心應該確立起來。

對市場的分析，對市場的預期，很多不是老百姓市場，很多是因為我們內部在引導，引導房價漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導它往高了走。二三線城市現在有一個普遍說法，說房價高了才能去庫存，你要再把房價漲上去，你能把人留下嗎？可能會暫時解決一部分庫存問題，但是根本問題你能通過房價高去解決嗎？大家買了那個房子將來有人租嗎，有人接手嗎？所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。

我個人很贊同關于房地產要有春夏秋冬這個概念，房地產有些波動，在一定意義上是正常的，這也是我們洗牌的時候，也是優勝劣汰的時候。房地產現在還不算低谷，一二線是房地產的主體，現在這個主體已經進入了新的階段，當然現在逐步在平穩，其中有政策的作用。但是我們要從更深的一些層次上去思考這些問題，而不是停留在一些表面現象上。

3、因地施策

“因城因地施策，保障居民基本住房需求……”

發改委：因城施策，加大調控力度

國家發改委政策研究室發布文章提出，要進一步促進房地產投資健康發展，因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取發放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。完善教育、醫療、商業等配套服務設施，提高住房吸引力。一、二線等住房供應緊張的城市要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業設施面積。

4、去庫存

“今年將繼續加大棚戶區和城市危舊住房改造力度，把房地產去庫存和棚戶區改造貨幣化安置結合起來……”

賈康：去庫存主要指三四線城市

華夏新供給經濟學研究院院長

房地產稅與去庫存之間并沒有矛盾。去庫存是有針對性的，主要是指三四線城市和部分二線城市，但這不能成為有關部門在房地產稅方面按兵不動的原因。認為二者有矛盾的觀點是把房地產看成了鐵板一塊，實際上房地產市場冰火兩重天。

房產稅出臺應該立法先行，該從全局考慮推行，一旦完成立法預期，可以跟全社會表明，并不是所有城市一起實行。目前，樓市較熱的城市需要總結的是如何加大有效供給，并引導包括房地產稅在內的制度建設；廣大的三四線城市才是去庫存應重點關注的范圍。

姚景源：去庫存不能用加大杠桿率的方法

中信銀行首席經濟學家

房地產業去庫存，不能用加大杠桿率的方法，這是核心問題，否則可能會加大風險。相反，我們還是應該把杠桿率盡可能的降低，今年一季度，房地產杠桿率確實存在一些風險，現在基本上開始回歸，應當說現在基本得到了遏制，沒有繼續惡化。

5、滿足剛需

“更好滿足居民住房剛性需求……”

巴曙松：改善型需求成為主導

中國銀行業協會首席經濟學家、

中國“十三五”規劃專家委員會委員

區域人口數量變化，核心城市人口比重逐步下降，城市圈占比上升。2009年以來，北京核心城區人口增加緩慢，周邊地區的人口增加迅速，以北京為核心的城市圈人口總量在穩步增長。人口增長是一個很正確的方向，但是僅僅孤立地談一個小城鎮的人口流動還不夠，應該把它放到全國大的城市格局，你在哪個城市圈里面，它的流向，它的經濟聯系，這個分析對各位的決策才更有價值。

核心城市人口趨于飽和時，房價開始上漲。近年來，北京和深圳的常住人口增速呈現下降，包括上海也是如此。新房高端化，2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增長95.5%，成交均價同比增長7.5%。這也印證了陳啟宗先生說的，做精品、做高端，在中心城市需求是有的。它的推動力是什么呢？就是需求和供給同時促成了新房成交的高端化。新房成交的高端化，主要就是土地供給的收縮，寬松的信貸政策，改善型的資產保值需求的上升，同時從供給和需求兩個角度產生作用，推動了住宅的高端化。

一線城市的二手房化。2015年以來，一線城市二手房市場成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴大。2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數字已經上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未來，一線城市由于受制于土地供應的限制，新房供給越來越少，二手房交易將會越來越多。

改善型需求成為主導。近期改善型需求增加，一個是現在年輕人創業，改善型需求年輕化，第二個就是2008年推的一大波購房人群攢的這么多年的錢，剛剛到了換置房屋的階段，它也像一個波浪推進一樣，有一個財富的積累、需求的新增和替換。改善性需求的增加主要表現在兩點：人均居住面積在增加，房屋的居住要求在提升。

6、避免波動，穩定健康

“促進房地產市場平穩健康發展。尤其要高度重視住房困難群眾，也避免房地產市場出現大的波動……”

李迅雷：調控一定要避免房價大起大落

海通證券首席經濟學家

從政府部門的調控目標看，一定是避免房價的大起大落，尤其是房價大跌可能導致經濟危機的風險，這就會使得房地產周期的上行時間超過傳統的周期理論。但即便通過加大管治力度和范圍以避免發生金融風險，也難以避免房價的最終下跌，因為影響房價的因素實在太多了，很難預測今后引發房價大跌的導火索是什么。盡管加強管治是控制風險非常有效的手段，但也免不了會掛一漏萬、防不勝防。

銀監會：防止房地產投機造成新的杠桿問題

中國銀監會6月發布《中國銀行業監督管理委員會2015年報》稱，2016年銀監會將嚴防經濟下行壓力持續加大導致的信用風險。緊盯地方政府融資平臺、房地產、過剩產能等重點領域信用風險，積極防范新增不良；采取差別化信貸政策，支持房地產去庫存。中國銀監會副主席王兆星表示，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產投機造成新的杠桿問題，使得房地產過熱形成泡沫，也要注意防止，所以金融政策要審慎地支持房地產的發展，這一政策沒有改變。

7、強化地方政府主體責任

“我們將強化，而且也正在強化地方政府的主體責任……”

央行主管報紙：地方政府應擔負起樓市調控職責

近些年來，地方政府在房地產市場調控過程中發揮著不可替代的作用，而部分城市房地產市場調控政策頻頻落空，甚至出現通過“加杠桿”方式實施去庫存等政策走偏的現象，對此地方政府也有一定的責任。

比如，在國家統一部署房地產去庫存政策的2016年，先是京、滬、廣、深一線城市的房價出現暴漲，接著部分二線城市出現房價飛漲。在這些城市，“地王”、購房“零首付”、樓盤“一日光”以及為購房出現的“離婚潮”等亂象頻出，導致地價、房價迅速上漲，老百姓越來越買不起房。有人甚至得出結論，對于樓市調控，地方政府不能擔當起主要責任，或者不能把樓市調控的基本職責交給地方政府。

對此，我們應當從兩方面來辨證地看。

一方面，從經濟規律看，地方政府應當切實擔當起房地產調控的基本職責。

房地產市場具有明顯的地域特點，這是由商品化的土地和房屋的物理位置不可移動性所決定的，同時，由土地位置所導致的級差地租和絕對地租的差別，對此也產生了重要影響。因此，大城市的房地產價格一般都遠高于中小城市，即使在同一個城市，中心城區房地產價格也要高于周邊區縣的價格。

國家根據全國房地產市場的階段性情況可以出臺統一的調控政策方針，其目標是促進全國房地產市場持續健康穩定發展，但調控政策不能“一刀切”，也很難針對某個城市出臺具體的調控措施。各個城市在遵從國家調控政策的前提下應當有的放矢，根據自己的特點制定和實施具體的調控政策和措施。

國家實施房地產市場調控政策，實質上就是要求地方政府切實把國家政策方針與各地實際結合起來，制定和實施具體的調控政策。對各地房地產市場的調控，責任最終將落到地方政府的肩膀上。

另一方面，從實際結果看，一些地方政府確實沒有很好地盡到房地產調控的重要職責。

比如上文提到的，“地王”頻現、購房“零首付”、樓盤“一日光”以及為購房出現的“離婚潮”等亂象，最終導致房地產價格反復、快速上升，這表明一些地方政府沒有很好地落實中央政府宏觀調控政策和方針要求，沒有很好地完成促進房地產市場健康穩定發展、保障民生、防范風險的目標。

那么，下一步，地方政府應當如何切實擔當起房地產調控的基本職責？

首先，地方政府要切實擔負起調控房地產市場的基本責任，明確責任制，完善獎懲機制。

經過十多年的調控實踐，國家已明確了地方政府實施調控房地產市場的職責。2015年兩會期間，國務院總理李克強強調，“房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。”今年，國家更是明確了去庫存任務，要求分類調控、因城施策。

9月上旬，住房和城鄉建設部制定和發布的《貫徹<法治政府建設實施綱要（2015-2020年）>的實施方案》明確，積極探索住房城鄉建設權力清單、責任清單和負面清單制度；根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。

對于某些城市屢次不能很好地擔負起調控樓市的責任，國家可以對其加強督查問責，改變過去一年一兩次督查為常態性督查，有明顯未盡責或亂象出現時即前往督查問責。要改變事后問責的被動局面，中央政府與地方政府可以在事前簽訂“責任狀”。對實施調控效果較好、落實責任到位的地方，可以予以適度獎勵，而對實施效果較差、不盡責的地方長官進行問責。

其次，地方政府調控當前房地產市場的重點，當是控制樓市價格的泡沫化趨勢。

當前高企的房價，已讓廣大民眾抱怨連天，而樓市的泡沫化傾向，也成為國際上某些機構打壓中國經濟前景的口實。一線城市樓市“高燒”不退、部分二線城市樓市價格短期暴漲，這是前期地方政府沒有很好地調控樓市的結果，也是將來樓市可能出現風險的隱患。其中一個重要原因，是沒有重點控制房地產價格反復上漲的基本成因，即供求關系嚴重失衡，在供給端的土地供應和規劃方面造成了瓶頸，而在需求端未能有效控制投資及投機性購房需求。因此，地方政府應著力推進房地產市場供給側結構性改革，重點改進樓市的供給結構，同時引導和控制投資投機性購房需求。此外，應健全和發揮市場化調控機制的長效作用，減少行政手段的短期效應。

再次，中央各部委要與地方政府積極統籌協調、上下聯動，在房地產調控上形成合力。

之所以出現一系列樓市亂象，致使調控效果不好，其中一個原因是個別地方與中央部委之間進行搏弈，調控不能形成合力，甚至出現力量抵銷。今后，地方政府一定要從大局出發，從維護和促進國家房地產市場健康穩定發展出發，自覺不折不扣地執行中央部委有關調控政策要求，不給房地產價格泡沫化趨勢再添“火力”。

一葉障目，不見森林。各地政府只有拋開唯本地利益第一的觀念，自覺將地方局部利益與國家整體利益有機統一起來，才能打贏房地產市場調控這場涉及國家經濟健康發展前景的持久戰。

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原標題：總理再談樓市，這七大關鍵詞信息量極大