7月1日起，“以房養老”保險開始在京滬穗漢四地試行，記者發現，“以房養老”百姓疑慮較多，保險公司亦有棘手之處相較國外成熟的“以房養老”模式，國內做法有待發展和完善

        調查：你接受“以房養老”嗎?

        7月7日下午，鄭州市未來路工商銀行儲蓄點，50歲的張淑真一邊等待叫號辦業務一邊打電話，“我打算買套小房子，等我老了，就靠房子養老。”

        靠房子養老，是否就是剛步入試點城市的“以房養老”呢?

        7月1日，北京、上海、廣州、武漢四地正式開展“老年人住房反向抵押養老保險”。之前，保監會新出臺的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《意見》)顯示，將于7月1日起至2016年6月30日，在上述四個城市開展住房反向抵押養老保險試點。“以房養老”模式正式開啟。

        所謂“以房養老”，據業內人士解釋，通俗地說，即擁有房屋完全產權的老年人，將自己的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至過世;老人去世后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

        作為一種保險新產品，“以房養老”的市場宣傳似乎并不給力，很多受訪者不清楚“以房養老”的具體內容。

        “把自己房子抵押給保險公司，再按月領取養老金?”聽完記者關于以房養老的簡單介紹，張淑真反問：“靠譜不?每個月能給多少?夠我將來一個月的最低生活費不?”一連串的疑問令她連連搖頭，“不如把自己的房子租出去，靠租金養老，這樣心里還踏實點。”

        對于公職人員來說，以房養老也許不是首選。52歲的李女士在省直一家二級機構工作，她按時繳納社保，退休后預計每月將領到2000多元的退休金。李女士坦言自己的現狀不需要她抵押房子獲取養老金。

        也有一些市民對此養老模式“點贊”認同。網友凱拉認為現在中小城市里，很多人都有二三套房，老人的房子用來給自己養老很合適。還有一位老人表示自己和先生去世后，房子留給堅持獨身的兒子，晚年兒子只能選擇以房養老。

        相較之下，大多數人對“以房養老”反應并不熱烈，持懷疑、觀望態度較多。而在新浪調查中，一項關于以房養老的調查結果顯示，高達63%的被調查人明確表示不會選擇“以房養老”，接近60%的人不同意父母“以房養老”。

        百姓顧慮：怕人沒了房子也沒了

        與保險公司以往推出的其他新險種不同，“以房養老”引起了人們更多的顧慮和質疑。

        張淑真來自漯河市，目前在鄭州尚無住房。她算了一筆賬：目前樓市促銷力度很大，買一套小戶型的新房，首付只需5萬元左右，余款銀行按揭。等自己將來不再工作后，她可以將此房出租，按現在的租房價格來算，每月租金預計在2000元月左右。“以后租房的價格肯定只漲不落。”她說，再加上自己參加了城市居民醫療保險，也買了相關的商業養老保險，這樣算下來，以后的養老金來源還比較穩定。

        “靠房子租金生活，就是以后人沒了，我的孩子還能落套房子。要是抵押給保險公司，那人沒了房子也沒了。”張淑真說。

        跟張淑真想法類似的市民不在少數。中國人喜歡說文解字，“家”的意思是什么?頭上有屋瓦地上養著豬(豕)這便是家。有了房屋，便有了家。而這個房屋，有著傳遞親情的意義。“如果我把房子抵押出去，子女們會沒想法?我也覺得心不安。”一位老者笑著說。

        除了無法逾越的傳統觀念，人們對以房養老還有實際操作過程的疑慮。一位受訪者表示如果買了以房養老的保險后，第二年即發生意外去世，“這個賬怎么算?”

        關鍵是，房子如何估值才能讓個人和保險公司皆能接受?假若一套50平方米、房齡40年的住房參保，估值30萬元左右，每個月能返還個人多少養老金?老人將房子抵押之后，何處安身?返還的養老金能否供老人入住養老院或者租住其他房屋?

        于是有業內人士建議，居住在城市，獨居老人或者無子女老人比較適合以房養老。

        但這類人群同樣有顧慮。83歲的王先生是省審計廳的離休干部，老伴在3年前去世，兒女都在國外定居，王先生現居170多平方米的房子。對于王先生來說，他的情況十分符合以房養老的政策要求。然而，他卻有自己的考慮。首先，自己每月的養老金足夠個人生活開銷。其次，他最擔心的是如果將房子抵押給銀行或保險公司，覺得自己虧損較大。“再說自己年事已高，還能領取幾年養老金呢?”

        保險公司：期待盡早出細則

        “新政策剛出臺，群眾對以房養老有誤解或者擔心很正常。”7月12日，中國人壽保險公司河南省分公司一位負責人表示，有些人的擔心其實是因目前詳細規則尚未出臺而致。

        這位負責人解釋說，從保監會出臺的《意見》來看，以房養老試點產品有兩類，一是參與性產品。是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定投保人和保險公司共同分享;二是非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

        “如果客戶在投保期間病故，按照第一類產品規定，抵押房屋以及增值部分歸保險公司所有;按照第二類產品來執行的話，余下的抵押房屋價值歸客戶的繼承者所有。”

        相較于老百姓的顧慮和擔心，“以房養老”產品如何設計出爐，對保險公司的考驗可能更為嚴峻。

        在產品設計過程中，保險公司同樣遭遇房屋價值評估問題。如何正確評估到手房屋的價值?毫無疑問，保險公司是講究利潤的商業企業，它將首先考慮新產品推出后自己的盈利模式。

        實際上，假若一套上世紀70年代的房改房參保，保險公司不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證保險公司在支出養老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤。“以房養老具體運作起來，肯定會遇到有些愿意投保的舊房子被保險公司拒絕的現象。”一位業內人士說。

        另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值?第三方市場評估房屋體系是否成熟?這都是業內不得不面對的問題。

        最讓人頭疼的還有中國未來的房價走勢，這是保險公司精算師們無法準確計算的問題，但卻直接影響到房屋價值的具體評估。

        目前，四個試點城市并未推出詳細的具體措施，但業內人士相信，既然以房養老的政策已經出臺，那么半年之內，試點城市的相關保險公司應該會推出具體操作規則。

        至于沒有被列入試點城市的鄭州市，或許出于相同的“煩惱”，相關保險公司只是密切關注以房養老試點城市的進度，但并未表現出過于濃厚的興趣。

        “政策出臺很容易，可新產品的推出還要看市場接受度如何。這牽涉到很多方面，保險公司會考慮是否劃算。”一位業內人士說。

        起底：“以房養老”是金融產品

        實際上，“以房養老”抵押住房保險只是一種金融產品，為國人養老提供了一種新形式，也被認為是一種盤活存量資產的好方式。

        在國外發達國家，以房養老已經是一種比較成熟的商業模式：老年人解決了養老費用問題，有生之年還可繼續擁有住房;保險公司在老人去世后獲得房產，通過房價與養老費用間的差價獲得利潤;政府則減輕了需要承擔的部分社會成本。

        對于社會上普遍存在的擔心，中國社科院社保與養老金研究中心副秘書長齊傳鈞表示，以房養老屬于小眾產品，對于國家整個養老保障體系來說是很小的一部分，只能是養老模式的一種補充。“以房養老不能替代國家基本養老保險，也并不代表養老需求將被完全推向市場，老年人群體不必對此感到焦慮。”

        另一方面，根據全國老齡辦最新統計數字顯示，截至2013年底，我國60歲及以上老年人口逾2億，占總人口的14.9%。養老已經成為需要高度關注的社會問題，人們正逐漸意識到商業養老保險的重要性。

        清華大學經管學院金融系教授陳秉正在一項調查中發現，今年以來，雖然為退休進行儲蓄和購買商業養老保險依舊是居民緩解退休收入壓力的主要方式，“但其中商業保險的選擇比例較去年有了較大增長。”

        由此看來，以房養老模式的推出，實際上已經有了一定的社會基礎。而這種模式所需要的，是后續政策細節的完善以及更為到位的產品設計考慮。

        最明顯的例子是，“以房養老”險種的投保人為60周歲以上，擁有房屋完全產權的老人，這一定義顯然摒棄了農村老人。據統計，我國有近60%的老人居住在農村，而農村大多數房子屬于“小產權房屋”。沒有產權就無法以房養老。

        因此，以房養老抵押住房新險種進入市場，令人期待的同時還需進一步觀察。